Wohneigentum: Starker Anstieg von Nachfrage und Preisen
In Zürich und Zug, im Genferseebogen und in der Agglomeration Bern ist ein rasches Austrocknen des Mietmarktes zu beobachten, mit offensichtlichen Folgen…
Gemäss dem diesjährigen Monitoring “Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt” ist der Wohnungsmarkt in der Schweiz weiterhin unausgewogen.
Mietwohnungen werden wieder knapp, während Wohneigentum mehr denn je gefragt ist und weiter an Wert gewinnt. Für viele Familien ist der Traum vom Eigenheim nicht mehr realisierbar.
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Zunahme des Wohnungsbedarfs aufgrund der Zunahme der Haushalte
Die Nachfrage nach Wohnraum wird im Wesentlichen durch die Zunahme der Haushalte getrieben. Im Jahr 2020, dem Jahr der COVID-19-Pandemie, war diese Zunahme so gering wie seit mehreren Jahren nicht mehr, insbesondere bei den Schweizer Haushalten.
Die ausländischen Haushalte nahmen dagegen mehr oder weniger wie in den Vorjahren zu. Diese Entwicklung hat jedoch nicht zu einer Entspannung auf den Wohnungsmärkten geführt, vor allem weil die Pandemie die Präferenzen der Bewohner verändert hat: Mehr Menschen suchen eine größere Wohnung oder eine Zweitwohnung.
Der Markt für Mietwohnungen ist im Jahr 2020 im Vergleich zu den Vorjahren geschrumpft. Diese Entwicklung betraf alle Preissegmente, vor allem aber das unterste.
Das rasche Austrocknen der Mietmärkte insbesondere in den Regionen Zürich und Zug, im Genferseebogen und in der Agglomeration Bern gibt Anlass zur Sorge, auch wenn der Markt auf nationaler Ebene insgesamt ausgeglichen bleibt.
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Starke Preissteigerungen, teilweise aufgrund schwacher Bautätigkeit
Die Situation auf dem Wohneigentumsmarkt hat sich 2020 im Vergleich zu 2019 kaum verändert. Das Angebot bleibt knapp, und dies bei einem starken Preisanstieg, der unter anderem auf eine schwache Bautätigkeit zurückzuführen ist.
Ausser im Tessin werden Personen mit einem eher bescheidenen Vermögen praktisch vom Markt ausgeschlossen. Von 2019 bis 2020 bleibt der Anteil der Wohneigentümer jedoch stabil. Die Nachfrage bleibt trotz steigender Preise stark.
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Wohneigentum: für viele immer unerreichbarer?
Das diesjährige Monitoring konzentrierte sich auf das Wohneigentum. Die Analysen zeigen, dass seit 2007 eine Verlagerung von Einfamilienhäusern zu Eigentumswohnungen stattgefunden hat und dass der Anteil der Eigenheimbesitzer insgesamt zurückgegangen ist.
Nur noch wenige können sich Wohneigentum leisten: Alleinstehende, Paare ohne Kinder und ältere Menschen.
Eine Analyse der Kaufwahrscheinlichkeit zeigt, dass die Bedeutung des Vermögens zu Lasten des Einkommens gestiegen ist, das an Bedeutung verloren hat. Dies erklärt, warum das Alter der Käufer gestiegen ist.
Problematisch ist die Situation daher für Familien ohne großes Vermögen, die Schwierigkeiten haben, ein bezahlbares Einfamilienhaus zu finden. Für sie ist der Traum vom Wohneigentum zunehmend unerreichbar. Gleichzeitig hat der Anteil der Zweitwohnungen zur Miete zugenommen.
Allerdings hat sich die Situation im Vergleich zu 1990, als es nur sehr wenige Eigenheime und Mietwohnungen gab, verbessert. Wer sich kein Eigenheim leisten kann, hat auch heute noch die Möglichkeit, sich für eine Mietwohnung im mittleren bis hohen Preissegment zu entscheiden.
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“Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt”
Das Monitoring der Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Schweizer Wohnungsmarkt, das die Meta-Sys AG und die Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) seit 2009 gemeinsam im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BAW) durchführen, unterscheidet sich in drei Punkten von anderen Marktanalysen.
Erstens liegt der Fokus auf der Entwicklung der schweizerischen und ausländischen Haushalte und deren Einkommen, also den Haupttreibern der Nachfrage.
Zweitens werden der Miet- und der Eigentumsmarkt als ein einziges Aggregat betrachtet, um die abfedernde Funktion des einen gegenüber dem anderen zu berücksichtigen und um einen Überblick über das Angebot zu erhalten.
Schließlich werden im Rahmen der Überwachung verschiedene Kategorien von Kaufkraft- und Preissegmenten analysiert.
Die Ergebnisse werden in Form von Kurzberichten über die nationale Situation insgesamt und über die sieben vom Bundesamt für Statistik (BFS) definierten Grossregionen veröffentlicht.
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