Abolizione del valore locativo in Svizzera
Abolizione del valore locativo: via libera del Parlamento, ma con possibile imposta cantonale sulle seconde case
Il valore locativo, ufficialmente denominato “valore locativo per immobili a uso proprio“, è una forma di reddito fittizio soggetto a tassazione in Svizzera. Esso corrisponde a una percentuale dell’affitto di mercato per immobili simili e deve essere dichiarato come reddito in tutti i cantoni quando l’immobile non viene affittato.
Il fisco considera questo valore come un reddito imponibile anche se il proprietario non riceve effettivamente alcun affitto.
Il valore locativo è stabilito dalle autorità fiscali e dipende da fattori come la posizione e la grandezza dell’immobile risultando spesso inferiore agli affitti di mercato ma comunque influente sulle imposte da versare.
Dopo oltre sette anni di dibattiti nella sessione invernale 2024 il Parlamento svizzero ha deliberato l’abolizione del valore locativo per domicili principali e secondari, tuttavia il cambiamento sarà effettivo solo se verrà introdotta un’imposta reale sulle abitazioni secondarie a livello cantonale rendendo necessaria una votazione popolare.
Un po’ di storia
Il valore locativo nacque come misura d’emergenza per far fronte alle crisi economiche e fu introdotto per la prima volta nel 1915, durante la Prima Guerra Mondiale.
Nel 1934 il Consiglio federale reintrodusse l’imposta per risanare il bilancio federale durante la Grande Depressione. In origine, la misura doveva essere temporanea, ma il Parlamento ne prolungò l’applicazione. Con lo scoppio della Seconda Guerra Mondiale, l’imposta venne mantenuta per coprire le spese belliche. Nel 1958, con un referendum popolare, il valore locativo divenne parte integrante del diritto fiscale ordinario.
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Quando il valore locativo è soggetto a tassazione?
Residenza principale
I proprietari devono dichiarare il valore locativo se vivono nella loro casa o appartamento di proprietà: la residenza principale è sempre soggetta a tassazione.
Seconda casa o casa di vacanza
L’imposta si applica anche se l’immobile non è abitato permanentemente. Se la proprietà è disponibile per l’uso personale, è considerata come abitazione propria e soggetta a valore locativo.
Se la seconda casa viene affittata solo per parte dell’anno, il valore locativo è tassato in proporzione ai periodi in cui l’immobile non è stato locato. In questo caso, i proventi dell’affitto devono comunque essere dichiarati come reddito.
Appartamenti in affitto
Il valore locativo si applica solo agli immobili non affittati. Se un proprietario affitta un appartamento o una casa per tutto l’anno, non è soggetto a questa imposta, ma deve dichiarare i redditi da locazione come reddito imponibile.
Come viene calcolato il valore locativo?
Le autorità fiscali cantonali determinano il metodo di calcolo, ma il Tribunale federale ha stabilito che il valore locativo non può essere inferiore al 60% dell’affitto di mercato.
Poiché la gestione fiscale è cantonale, i metodi di calcolo variano. Alcuni cantoni si basano su “affitti comparabili“, altri sul valore reale dell’immobile o sul prezzo di acquisto.
La maggior parte dei cantoni stabilisce un valore locativo pari al 70% dell’affitto di mercato.
Cosa prevede la nuova riforma
- Abolizione del valore locativo per le abitazioni principali e secondarie
- Eliminazione delle deduzioni per costi di manutenzione
- Riduzione delle deduzioni sugli interessi ipotecari, con un nuovo metodo proporzionale-restrittivo
- Possibile introduzione di un’imposta cantonale sulle abitazioni secondarie per compensare la perdita di entrate fiscali nei cantoni di montagna
Prossimi Passi e Votazione Popolare
L’abolizione del valore locativo è vincolata all’approvazione della nuova imposta sulle abitazioni secondarie, il che richiede una votazione popolare prevista non prima dell’autunno 2025: se l’imposta non verrà approvata, l’intero cambiamento potrebbe essere annullato.
Effetti per i Proprietari
L’impatto della riforma dipenderà dalla situazione individuale
- Proprietari con mutui elevati e spese di manutenzione significative potrebbero subire un peggioramento fiscale poiché perderanno importanti deduzioni.
- Chi ha già ammortizzato l’ipoteca trarrà beneficio dall’eliminazione del valore locativo riducendo il reddito imponibile.
- Il mercato immobiliare potrebbe risentirne con una possibile riduzione del valore delle case più vecchie a causa della perdita di vantaggi fiscali sugli investimenti di manutenzione.
La transizione richiederà almeno due anni e dipenderà dall’esito della votazione popolare.
L’abolizione del valore locativo rappresenta un’importante svolta nel sistema fiscale svizzero ma il suo impatto reale varierà in base alla situazione personale e alle decisioni politiche future.
