Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz
Abschaffung des Eigenmietwerts: Parlament gibt grünes Licht, aber mit möglicher kantonaler Steuer auf Zweitwohnungen
Der Eigenmietwert, offiziell „Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften“ genannt, ist eine Form des fiktiven Einkommens, das in der Schweiz der Besteuerung unterliegt. Er entspricht einem Prozentsatz der Marktmiete für ähnliche Immobilien und muss in allen Kantonen als Einkommen angegeben werden, wenn die Immobilie nicht vermietet ist.
Die Steuerbehörden betrachten diesen Wert als steuerpflichtiges Einkommen, auch wenn der Eigentümer tatsächlich keine Miete erhält.
Der Mietwert wird von den Steuerbehörden festgelegt und hängt von Faktoren wie Lage und Größe der Immobilie ab. Er liegt oft unter den Marktmieten, wirkt sich aber dennoch auf die zu zahlenden Steuern aus.
Nach einer mehr als siebenjährigen Debatte hat das Schweizer Parlament in der Wintersession 2024 beschlossen, den Mietwert für Haupt- und Zweitwohnungen abzuschaffen. Die Änderung wird jedoch nur dann wirksam, wenn auf kantonaler Ebene eine Realsteuer auf Zweitwohnungen eingeführt wird, was eine Volksabstimmung erfordert.
Ein wenig Geschichte
Der Mietwert entstand als Notmassnahme zur Bewältigung von Wirtschaftskrisen und wurde erstmals 1915, während des Ersten Weltkriegs, eingeführt.
Im Jahr 1934 führte der Bundesrat die Steuer wieder ein, um den Bundeshaushalt während der Weltwirtschaftskrise zu sanieren. Ursprünglich sollte die Maßnahme nur vorübergehend gelten, aber das Parlament verlängerte ihre Anwendung. Bei Ausbruch des Zweiten Weltkriegs wurde die Steuer zur Deckung der Kriegskosten beibehalten. Im Jahr 1958 wurde der Mietwert durch eine Volksabstimmung Teil des allgemeinen Steuerrechts.
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Wann ist der Mietwert steuerpflichtig?
Hauptwohnsitz
Eigentümer müssen den Mietwert angeben, wenn sie in ihrem eigenen Haus oder ihrer eigenen Wohnung wohnen: Der Hauptwohnsitz ist immer steuerpflichtig.
Zweitwohnung oder Ferienwohnung
Die Steuerpflicht besteht auch dann, wenn die Immobilie nicht ständig bewohnt wird. Wenn die Immobilie zur persönlichen Nutzung zur Verfügung steht, wird sie als Eigenheim betrachtet und unterliegt dem Mietwert.
Wird die Zweitwohnung nur für einen Teil des Jahres vermietet, wird der Mietwert im Verhältnis zu den Zeiten besteuert, in denen die Immobilie nicht vermietet war. In diesem Fall müssen die Mieteinnahmen dennoch als Einkommen angegeben werden.
Vermietete Wohnungen
Der Mietwert gilt nur für nicht vermietete Immobilien. Wenn ein Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus das ganze Jahr über vermietet, unterliegt er nicht dieser Steuer, muss aber die Mieteinnahmen als steuerpflichtiges Einkommen angeben.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die kantonalen Steuerbehörden bestimmen die Berechnungsmethode, aber das Bundesgericht hat entschieden, dass der Mietwert nicht unter 60 Prozent der Marktmiete liegen darf.
Da die Steuerverwaltung kantonal geregelt ist, variieren die Berechnungsmethoden. Einige Kantone stützen sich auf „Vergleichsmieten“, andere auf den tatsächlichen Wert der Immobilie oder den Kaufpreis.
Die meisten Kantone setzen den Mietwert auf 70 Prozent der Marktmiete fest.
Was die neue Reform vorsieht
- Abschaffung des Mietwerts für Haupt- und Zweitwohnungen
- Abschaffung der Abzüge für Unterhaltskosten
- Reduktion der Hypothekarzinsabzüge mit einer neuen, proportionalen und restriktiven Methode
- Mögliche Einführung einer kantonalen Zweitwohnungssteuer zur Kompensation der Steuerausfälle in den Bergkantonen
Nächste Schritte und Volksabstimmung
Die Abschaffung des Mietwerts hängt von der Genehmigung der neuen Steuer auf Zweitwohnungen ab, die eine Volksabstimmung erfordert, die frühestens im Herbst 2025 stattfinden kann: wird die Steuer nicht genehmigt, könnte die gesamte Änderung rückgängig gemacht werden.
Auswirkungen für Eigentümer
Die Auswirkungen der Reform werden von der individuellen Situation abhängen
- Eigentümer mit hohen Hypotheken und erheblichen Unterhaltskosten könnten eine Steuerverschlechterung erleiden, da sie wichtige Abzüge verlieren.
- Diejenigen, die ihre Hypothek bereits amortisiert haben, werden von der Abschaffung des Mietwerts profitieren, indem sie ihr steuerbares Einkommen verringern.
- Der Immobilienmarkt könnte darunter leiden, da der Wert älterer Häuser aufgrund des Verlusts von Steuervorteilen für Instandhaltungsinvestitionen sinken könnte.
Die Umstellung wird mindestens zwei Jahre dauern und vom Ausgang der Volksabstimmung abhängen.
Die Abschaffung des Mietwerts stellt eine wichtige Veränderung im Schweizer Steuersystem dar, aber die tatsächlichen Auswirkungen werden von den persönlichen Umständen und den künftigen politischen Entscheidungen abhängen.
